Как принять квартиру в новостройке и правильно зафиксировать недостатки

Во время осмотра ориентируйтесь на правило: выдача ключей в новостройках часто омрачается длительным заполнением дефектного акта. Все потому, что бич большинства новых домов – это некачественный ремонт. Застройщики слишком часто допускают халатное отношение к черновой и чистовой отделке, потому что в большинстве случаев дольщики «проглатывают это» и подписывают акты. Желание быстрее заселиться в новую квартиру естественно, особенно когда ее приходится ждать по 2-3 года и более. Но терпеть недочеты не стоит – в будущем они могут обернуться серьезными финансовыми затратами. Проверяйте не только внешний вид, но и работоспособность инженерных систем, геометрию помещений и качество монтажа.

При проверке качества работ исходите из следующего: мы предлагаем профессиональную помощь при некачественном ремонте в вашей новой квартире: сопровождаем дольщиков во время осмотра, готовим и направляем претензии застройщику, урегулируем споры в досудебном и судебном порядке. Свяжитесь с нами, чтобы максимально обезопасить себя на приемке жилья в новостройке. А пока поговорим о том, что проверять при приемке квартиры, какими СНиПами и ГОСТами руководствоваться, как правильно спорить с представителями застройщика и добиваться устранения всех недостатков.

Что подготовить для осмотра квартиры перед приемкой

Вам предстоит проверить едва ли не каждый квадратный сантиметр новой квартиры. Поэтому советуем заранее вооружиться всеми необходимыми инструментами и аксессуарами. Что точно понадобится вам на приемке:

• блокнот и карандаш – понадобятся для заметок и расчетов, а также для проверки качества работы вентиляции;
• фотокамера (подойдет и камера на смартфоне) – поможет зафиксировать все недочеты, чтобы заблаговременно подготовить доказательства;
• фонарик (опять же подойдет фонарь вашего смартфона) – необходим для исследования затемненных участков помещений;
• строительный уровень – с помощью него вы будете проверять ровность стен;
• вертикальный отвес – он поможет убедиться в том, что стены находятся вертикально по отношению к полу и потолку;
• рулетка – поможет измерить длину каждой стены и вычислить точную площадь помещений;
• бюджетный электроприбор – необходим для проверки розеток, также можно взять с собой вольтметр, чтобы установить точное напряжение в сети.

Выявленные нарушения стоит отметить в блокноте и сфотографировать, после чего внести в смотровой лист. Если вы вовремя отметите все недочеты, то застройщик будет обязан устранить их. Если недостатки устранению не подлежат (например, если площадь квартиры меньше заявленной), то в этом случае вам должны предоставить компенсацию. Каждый обнаруженный недостаток лучше одновременно внести в акт и зафиксировать на фото или видео с привязкой к конкретному помещению.

Практический разбор: приемка квартиры в новостройке без отделки

Необъяснимый факт: часто приемка квартиры с черновой отделкой проводится исключительно формально. Как только дольщик указывает на недочеты, представитель застройщика всем своим видом дает понять, что рассчитывать на большее нельзя и все в полном порядке. Поэтому важно знать свои права и требования, установленные нормативами для помещений без отделки. Перед подписанием документов внимательно прочитайте формулировки об отсутствии претензий и перечне выявленных дефектов.

С практической точки зрения дольщику нужно учитывать: на что обратить внимание в первую очередь:

• Отдельно осмотрите: не допускаются явные неровности, щели и трещины, смещение строительных блоков;
• Проверьте следующий элемент: общая площадь должна быть не меньше заявленной в ДДУ;
• Зафиксируйте состояние: стены должны располагаться перпендикулярно по отношению к потолку и полу, углы между ними обязательно должны составлять 90 градусов;
• Отдельно осмотрите: планировка квартиры должна соответствовать плану, расхождения без предварительного согласования и подписания соответствующего договора недопустимы;
• Проверьте следующий элемент: оконные конструкции, замки и двери не должны иметь каких-либо дефектов;
• Зафиксируйте состояние: провода должны быть изолированы, коммуникации должны быть подведены согласно плану.

Трубы не должны шататься и провисать. На счетчиках должны быть установлены дополнительные пломбы. Также рекомендуется сфотографировать их показания, особенно если из-за недостатков вы пока не готовы принять квартиру. Сверяйте фактическую комплектацию квартиры с договором и приложениями: именно они определяют согласованный объем работ и оборудования.

Для фиксации недостатков важно следующее: обратите внимание и на микроклимат в помещениях: во всех комнатах должно быть сухо, не допускается образование плесени, грибка и подтеков. Вентиляция должна работать: чтобы проверить это, приложите к решетке лист бумаги. Если он будет приставать, значит, воздух втягивается и система вентиляции в порядке.

Практический разбор: приемка квартиры в новостройке с отделкой

Квартиры с отделкой от застройщика не обязательно должны быть отремонтированы в чистовом варианте. Перечень работ указывается в договоре и в ходе приемке нужно ориентироваться именно на него.

Обычно нужно проверить:

• Зафиксируйте состояние: фактическую площадь – измерить и сравнить ее с заявленной;
• Отдельно осмотрите: отделку пола, потолка и стен;
• Проверьте следующий элемент: качество оконных и дверных блоков;
• Зафиксируйте состояние: окна, межкомнатные перегородки и двери, если они предусмотрены;
• Отдельно осмотрите: электропроводку, розетки, выключатели и светильники;
• Проверьте следующий элемент: коммуникации, систему отопления и вентиляции;
• Зафиксируйте состояние: сантехнику, радиаторы и другие приборы.

В отдельных случаях подрядчик гарантирует предоставление дополнительных услуг – например, подключение телевизионного кабеля или интернета. Если это заявлено в договоре, то вы вправе требовать от застройщика реализации принятых обязательств. При отсутствии точки подключения или кабеля, нужно вынести это в перечень замечаний. Сверяйте фактическую комплектацию квартиры с договором и приложениями: именно они определяют согласованный объем работ и оборудования.

Практический разбор: чек-лист по приемке жилья

Не подписывайте акт приема-передачи квартиры до тех пор, пока застройщик не устранит все обнаруженные недостатки. Проверьте, все ли вы осмотрели, используя представленный ниже чек-лист – он поможет не упустить важные детали. Проверяйте не только внешний вид, но и работоспособность инженерных систем, геометрию помещений и качество монтажа.

Общая площадь

Важно учитывать: лучше всего, если приемка квартиры будет проводиться днем, при достаточном естественном освещении – так у вас больше шансов обнаружить все недочеты. Учтите это при выборе времени для осмотра. Перед подписанием документов внимательно прочитайте формулировки об отсутствии претензий и перечне выявленных дефектов.

Самостоятельно рассчитайте площадь каждого помещения. Для этого измерьте длину и ширину стен на уровне пола. Помещения с неправильной формы стоит разделить на простые фигуры (например, на прямоугольники и треугольники), рассчитать и сложить их площади. Если значения меньше предусмотренных планом – требуйте компенсации.

Входная дверь

Размер дверного проема должен соответствовать плану. Стяжка на полу возле входа не должна крошиться и рассыпаться. Важно, чтобы двери были правильно установлены, не скрипели, не закрывались самостоятельно. Советуем проверить качество монтажа. Для этого оставьте дверь слегка приоткрытой: при недочетах в установке она закроется сама.

Пол

При проверке качества работ исходите из следующего: стяжка пола должна быть ровной, без видимых дефектов, щелей и трещин. Они также должна иметь прописанную в договоре толщину. При этом не стоит путать деформационные швы, которые строители оставляют для компенсации расширения стяжки, с дефектами. В случае приобретения квартиры с отделкой обратите особое внимание на качество материалов и соблюдение технологий при их укладке или настиле.

Потолок

При проверке качества работ исходите из следующего: в кирпичных и панельных домах потолки состоят из плит. Стыки между ними застройщик обязан заделать. Впрочем, если вы собираетесь установить натяжные потолки, то по этому поводу можно не беспокоиться. На безопасность эксплуатации виднеющиеся стыки не влияют. А вот высоту потолков стоит измерить обязательно – если она меньше заявленной в ДДУ или менее 2.5 м, то это повод для получения компенсации.

Стены

С практической точки зрения дольщику нужно учитывать: здесь особенно важно обратить внимание на принятые нормы, проверить ровность и вертикальность стен. Ведь даже на выравнивание перепада в 1 см в дальнейшем уйдет очень много стройматериалов. Также стоит учесть, что для каждого типа штукатурки СНиП предусматривает свои максимальные отклонения и правила использования. Так гипс нельзя использовать при отделке санузлов.

Во время осмотра ориентируйтесь на правило: внимание! По СНиП 3.03.01-87 максимально допустимые отклонения по вертикали составляют ≤ 20 мм для бетонных и ≤10 мм для кирпичных стен.

Окна

Важно проверить качество блока в целом, целостность и отсутствие дефектов в профиле и стеклопакете. При выявлении любых замечаний нужно внести соответствующие комментарии в акт. Уплотнитель при этом должен прилегать максимально плотно, а монтажная пена должна быть защищена от воздействия ультрафиолета. Отдельно зафиксируйте показания счетчиков, состояние окон, дверей, вентиляции, электрики и мест подключения сантехники.

Электропроводка

Никогда не проверяйте розетки в новой квартире при помощи смартфона. Из-за неполадок в электросети телефон может закоротить. Используйте только дешевые электроприборы и, по возможности, вольтметр. Каждый обнаруженный недостаток лучше одновременно внести в акт и зафиксировать на фото или видео с привязкой к конкретному помещению.

ЮЦ ООО "77УРИСТ.РУ"

Помимо проверки розеток и всех других точек (вплоть до дверного замка) обращаем внимание на обязательства застройщика по договору. Если во всех квартирах вашей новостройки он обязуется установить цоколи для светильников – они обязательно должны быть. При этом стоит проверить все розетки, все светильники – если один из них работает, то это не значит, что другие тоже будут исправны. Сверяйте фактическую комплектацию квартиры с договором и приложениями: именно они определяют согласованный объем работ и оборудования.

Водопровод и канализация

Советуем начинать приемку квартиры с осмотра коммуникаций. В частности, водопровода и канализации. Обратите внимание на стояки: возле них не должно быть луж, стяжка не должна намокать. Также важно, чтобы запорные краны были установлены в одной плоскости с трубами и открывались с усилием. Не забудьте проверить наличие тройников в санузлах – они необходимы для объединения сливных труб. Проверяйте не только внешний вид, но и работоспособность инженерных систем, геометрию помещений и качество монтажа.

Отопление

Трубы не должны иметь дефектов. Радиаторы должны быть установлены ровно и надежно закреплены на стене. Если договором предусмотрено наличие регуляторов на радиаторах отопления, то они должны быть уже к приемке. Перед подписанием документов внимательно прочитайте формулировки об отсутствии претензий и перечне выявленных дефектов.

Вентиляция

Ориентируемся на требования, предусмотренные СанПиН 2.1.2.2645-10 и ГОСТ 30494-96. Если вентиляция не работает или работает плохо, то соответствующее замечание нужно вынести в дефектный акт и обязать застройщика исправить ситуацию. Если нарушение требует специальных измерений, результаты обследования специалиста могут стать важным доказательством в споре.

Насекомые

В квартире не должно быть насекомых и следов их пребывания. При обнаружении вредителей вы вправе требовать дезинсекции помещения. К сожалению, обнаружить их непросто. В этой ситуации может потребоваться помощь в приемке квартиры со стороны эксперта. Отдельно зафиксируйте показания счетчиков, состояние окон, дверей, вентиляции, электрики и мест подключения сантехники.

Куда вносим замечания?

Все замечания нужно внести в дефектный акт. Его также могут называть ведомостью или листом осмотра квартиры. После заполнения вы ставите актуальную дату и свою подпись. Представитель застройщика тоже подписывает этот акт – в противном случае согласование не проходит и процедура устранения дефектов затягивается. Каждый обнаруженный недостаток лучше одновременно внести в акт и зафиксировать на фото или видео с привязкой к конкретному помещению.

С практической точки зрения дольщику нужно учитывать: устранение недочетов может занимать до 2-3 недель. Не стоит соглашаться на предложение провести подписание акта приема-передачи под «честное слово» застройщика. Нет никаких гарантий, что после этого он не оставит недостатки «как есть» и в дальнейшем при предъявлении вами претензий будет ссылаться на ранее подписанный акт.

В некоторых случаях застройщик может вместо компенсации предложить дополнительные площади. Например, кладовку на цокольном этаже. Вы вправе принять предложение или отказаться от него и продолжить требовать компенсации. Сверяйте фактическую комплектацию квартиры с договором и приложениями: именно они определяют согласованный объем работ и оборудования.

Качество подъезда

Так как подъезд, а также подвал и чердак находятся в общей собственности, то любой участник долевого строительства вправе предъявить претензии касаемо выявленных нарушений. Это можно сделать одному, а можно объединиться с другими дольщиками и подать застройщику коллективную жалобу. Проверяйте не только внешний вид, но и работоспособность инженерных систем, геометрию помещений и качество монтажа.

При проверке качества работ исходите из следующего: практика показывает, что чаще всего в подъездах новостроек обнаруживают трещины в отделке, перекошенные и хлопающие из-за отсутствия стопора двери, проблемы с лифтами, а также протечки в подвалах, на чердаках и на технических этажах. Все эти недочеты застройщик обязан устранить в предусмотренные законом сроки.

Практический разбор: стоит ли привлечь эксперта или принимать самостоятельно?

С практической точки зрения дольщику нужно учитывать: на практике удачная приемка квартиры – это единичные случаи. Подавляющее большинство осмотров оканчивается пропуском значительных дефектов, что впоследствии приводит к серьезным тратам на новый ремонт, отделку балконов и лоджий, замену коммуникаций.

ООО "77УРИСТ.РУ" предлагает юридическую помощь в приемке квартиры в Казани. Наши эксперты проанализируют состояние каждого помещения, вынесут в дефектный акт даже мельчайшие недостатки и не дадут представителю застройщика оказать на вас психологическое давление. Обратите внимание: вы можете оформить доверенность на приемку квартиры и не присутствовать на осмотре. Однако вы также вправе просто взять с собой эксперта без подготовки дополнительных бумаг. Мы готовы предоставить помощь как по доверенности, так и в качестве сопровождения. Свяжитесь с нами, чтобы получить консультацию или заказать услугу. Если нарушение требует специальных измерений, результаты обследования специалиста могут стать важным доказательством в споре.